Nie można temu zaprzeczyć, że działki rolne są zdecydowanie tańsze od działek budowlanych. Budowa domu na działce rolnej już na wstępie może znacznie obniżyć koszty inwestycji. Jeśli jednak planujesz budowę wymarzonego domu na takiej działce, musisz przygotować się na długotrwałe procedury zmiany jej przeznaczenia i wyłączenia z produkcji rolnej. Bo tak naprawdę jedynie działki położone w granicach miast są zwolnione z obowiązku odrolnienia.
Po pierwsze trzeba zacząć od sprawdzenia, czy gmina, na terenie której położona jest działka, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli posiada, należy wystąpić do gminnego wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej o zmianę przeznaczenia działki w planie na cele nierolnicze. Zmiana przeznaczenia następuje w drodze uchwały rady gminy. Nie ma jednak żadnej gwarancji, że gmina nasz wniosek uwzględni, a na dodatek żadne przepisy nie regulują terminu, w jakim wniosek powinien zostać rozpatrzony. Z tego powodu cała procedura może potrwać bardzo długo.
W przypadku gdy teren, na którym leży działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że jeśli ziemia ma wysoką klasę bonitacyjną (III lub wyższą), jej odrolnienie może okazać się całkowicie niemożliwe. Inne wymogi dla działki rolnej to uzyskanie dostępu do drogi publicznej, możliwość uzbrojenia oraz „dobre” sąsiedztwo. Ostatnie z pojęć oznacza, że co najmniej jedna z sąsiadujących działek jest zabudowana domem, dzięki czemu możliwe będzie określenie parametrów i sposobu użytkowania nowej zabudowy.
Kolejnym krokiem po odrolnieniu będzie wyłączenie naszej nieruchomości z produkcji rolnej. Wniosek składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego. Potrzebujemy załączniki: dokument potwierdzający prawo własności działki, wypis z planu miejscowego lub decyzja WZIZT, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z mapą ewidencyjną, a także mapa działki z projektem jej zagospodarowania oraz wskazanym obszarem, który ma zostać wyłączony. Z konieczności ubiegania się o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zwolnione są jedynie użytki rolne klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z dość wysokimi opłatami. Jest to należność jednorazowa wynosząca, w zależności od klasy gruntu i dotychczasowego przeznaczenia, od 87 435 zł/ha do 437 175 zł/ha, i jest pomniejszona o wartość rynkową gruntu. W przypadku trwałego wyłączenia należy również wnosić opłaty roczne w wysokości 10 proc. należności, które są ponoszone przez okres 10 lat.
Z obowiązku uiszczania opłat są zwolnieni właściciele działek, zamierzający wybudować dom jednorodzinny, którzy chcą wyłączyć z produkcji rolnej nie więcej niż 5 arów. Jak widać wyłączenie gruntów o dobrej klasie jest nie tylko trudne ze względu na formalności, ale też kosztowne finansowo.
Kolejną możliwością wybudowania domu na działce rolnej jest zabudowa siedliskowa. Dotyczy to jednak wyłącznie osób, które są rolnikami. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która posiada co najmniej 1 ha gruntu oraz ma odpowiednie rolnicze kwalifikacje. W związku z tym należy mieć albo wykształcenie rolnicze lub prowadzić gospodarstwo rolne (albo przynajmniej w nim pracować) przez okres minimum 5 lat. Osobom niespełniającym powyższych wymagań pozostaje odrolnienie wybranej działki.
Jeśli chciałbyś sfinansować budowę domu na działce rolnej i zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny, to możesz to uczynić dopiero wtedy, kiedy z działki rolnej przekształcisz w działkę budowlaną – żaden z banków nie zabezpieczy kredytu budowlano-hipotecznego na działce rolnej – twierdzi znany nam doradca finansowy z Warszawy Arkadiusz Kaniuk.